当房地产行业终于不再盲目攀比速度

文/叶檀财经

楼市 恢复真面目

全球房地产,正在恢复真面目。

各国央行不断加息,贷款利率迅速上升,楼市需求被抑制。

从欧洲到北美,楼市逐渐见顶。

英国最大房地产网站Rightmove在8月15日报告中指出,8月待售新房环比价格下降1.3%,同比增速从9.3%下降到8.2%。

从价格分布来看,高价位房跌幅最大,从区域来看,伦敦房价领跌。

Rightmove房地产科学主管Tim Bannister认为:

多个指标显示,(房地产)市场活动从过去两年的高位持续降温。在今年剩余时间里,加息的影响可能会逐渐显现出来。

其他欧美国家同样如此。

加拿大房价自2022年4月以来下跌13.3%,下跌速度超过金融危机时期。

澳大利亚房价7月环比下降1.4%,连续第6个月下跌。韩国首尔公寓价格创下两年多来最大跌幅,成交量下滑70%。

新西兰7月房价指数同比下滑2.9%,为2011年以来首次同比下降。

美国也不能免俗。

美国房地产网站Realtor.com数据显示,7月份最后一周,美国中等价位房屋平均销售时间同比增加1天。

尽管只多了1天,但是这个指标2020年6月以来首次增长。

之前Realtor.com发布的一份报告显示,7月全美活跃挂牌房屋数,同比增长31%,连续第三个月创下新高。

公司首席经济学家Danielle Hale表示:

楼市终于到了转折点。

与此同时,大洋彼岸的中国央行,选择了另一种方式:超预期降息。

中国楼市,正在经历筑底回升。

之前的国务院常务会议已经明确提出,扩大有效需求要综合实施政策,积极的财政政策同样要积极作为。

想要支持生产端、消费端等经济发展薄弱环节尽快修复,支持楼市回暖,离不开更多产业政策和地方因地制宜的房地产调控政策。

央行打响了下半年稳增长第一枪。

5年期以上LPR报价下调,有利于支持当前处于筑底阶段的房地产市场,带动房贷利率下调,推动楼市回暖。

全国各地城市,也在积极出台措施,促进房地产交易与流通。

8月17日有媒体报道,山东省济召开发布会,围绕“带押过户”展开介绍。

媒体梳理发现,除了济南,2022年以来广东珠海、山东青岛、云南昆明等多个城市,都开始加大力度推行二手房带押过户。

简单来说,传统二手房交易模式中,卖家要出售二手房必须把贷款先结清,导致整个交易周期明显拉长,甚至交易失败。

带抵押过户模式,让二手房交易的风险与成本一同下降,既解决了银行的困难,也提升了市场活力。

也许会有人觉得,当下楼市的库存很高,很难去化。

实际上从数据来看,距离曾经的库存顶点还差得很远。

国家统计局数据显示,全国商品房待售面积高峰, 缘生泰(北京)商贸有限公司出现在2015到2016年左右,大约是4.5亿平米。

截至2022年7月,最新数据显示全国住宅类待售面积2.6亿平米,同比上一年增加大约14%,环比略有下滑。

尽管如此,2.6亿平和曾经的4.5亿平米比起来,相差依旧很大。

这也意味着曾经的大规模棚改,没有实行的基础,更多的各地城市政府因城施策,有针对性地去库存。

作为周期性特征极其明显的行业,房地产只是在缓慢筑底过程中。

复苏必然会到来,只是时间问题。

稳步慢行 穿越周期

除了利率下调和政策扶持,我们还需要重点关注一个主体:

房地产企业

就在两天前,楼市迎来了久违的好消息。

21世纪经济报道获悉,8月16日消息称监管机构近期计划通过制定国有企业担保,以及承销示范房企的人民币债券新发,为房企提供流动性支持。

监管部门同时指示中债信用增进投资公司,对这些房企发行的中期票据,开展全额无条件不可撤销连带责任担保。

这已经不是监管机构第一次为民营示范房企保驾护航了。

2022年5月份,碧桂园、龙湖、美的、新城控股和旭辉5家民营房企,相继被监管机构选定为示范房企,获准通过信用保护工具的方式,发行人民币债券。

不能忽略的是,2022年世界500强榜单中,依旧有5家中国房企上榜,资料下载分别是:

碧桂园 绿地 万科 保利 龙湖

过去中国楼市推崇高周转、高杠杆、大项目,比拼的是谁借钱成本低,谁的胆子更大,然而借来的钱终归是债务,债务就会有到期的时候。

能够在低潮时期以较低成本融资,保持稳健经营策略,才能最终走出低谷,迎来真正的光明。

国统局8月15日数据显示,7月70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市数量略增。

其中一线城市商品住宅销售价格环比微涨、同比涨幅回落,二三线城市环比整体呈降势、同比降幅扩大。

在当下这个关键时刻,示范房企们获得监管层支持,就是一种肯定,提振的是全行业信心。

信心比黄金更重要,对楼市来说一直如此。

8月18日,碧桂园召开投资者会,总裁莫斌表示,在中债信用增进公司全额担保情况下,公司正推进中票发行,发行概率较大。

会上还公告了上半年的相关数据,预计核心净利润在45亿到50亿之间,股东应占净利润介乎2亿至10亿。

整体来看,碧桂园财务稳健,营收稳步增长,回款率依旧保持高位,债务规模稳步下降,融资渠道通畅多元,仍旧是民营房企中信用评级最高的开发商之一。

今年上半年碧桂园在214个城市,如约交付1070批次,超25万套房屋。

融资端,碧桂园是政府监管支持的示范性房企之一,在今年境外资本市场几乎停滞的状态下,发行可转债折合33.68亿人民币,配售新股折合24.1亿人民币。

去年下半年至今,碧桂园境内发行公司债及中票合计61亿、供应链ABS及ABN合计87亿,是为数不多能够进行全品种融资的民营房地产企业。

上半年,权益销售1850亿元,权益回款现金回款约为1703亿,权益回款率92%,已连续7年回款率保持90%以上的区间。

楼市正在从数量型发展模式,加速转变为质量型发展模式。

走新型城镇化道路,已经成为全国普遍共识,十四五计划也提出,坚持走中国特色新城镇化道路。

深入推进以人为核心的新型城镇化战略,以城市群、都市圈为依托促进大中小城市和小城镇协调联动、特色化发展。

碧桂园创始人、董事会主席杨国强曾多次表示:

我们要做好应该做的所有事,持续提升自身的全周期综合竞争力,坚持高质量发展,成功穿越周期。

通过精准监控每个城市的库存,月均销售面积和平均开盘时间等指标,碧桂园进一步精细化运营。

2021年为例,在其监控的367个地级市、省级直辖县级市以及自治州及地区中,有大概14%的城市处于库存货量供应过量的状态,剩余86%处于库存合理或者健康状态。

在已经进驻的256个三四线城市中,90%的城市处于库存短缺或合理状态。

2022年将是碧桂园科技智慧建造全面落地的一年。

6月集团发文宣布成立科技建筑集团,聚焦科技建造方式,推动机器人施工技术应用,实现“设计-施工-运营”贯通,为客户提供高品质、高附加值建设服务。

正如总裁莫斌在6月管理会议上说:

我们要想办法让应用科技建造的好项目变得更多,让科技建造成为支撑地产主营业务发展的核心竞争力。

楼市走向新常态,危机中永远蕴藏着机会,希望就在不断前进的远方。

房地产的金融属性越来越淡化,人们追求美好生活的向往却不会停止,高品质居住属性,变得越来越重要。

只有通过市场锤炼与考验的房企,才能够越来越成熟、发展得越来越好,在科技与人文双重加持下,走在更加光明的道路上。

(免责声明:本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析,不构成投资建议,请勿以此作为投资依据。)

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作者:叶檀财经编辑:始末

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